Vì mang tính đặc thù và hết sức phức tạp cho nên thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ không có giấy tờ về đất gặp rất nhiều khó khắn, mặc dù pháp luật về đất đai quy định “mua đất không có giấy tờ trước 2008 bằng giấy viết tay vẫn được cấp Sổ đỏ” nếu như đủ điều kiện nhưng không phải ai cũng nắm rõ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất bắt buộc phải có GCNQSDĐ nếu không việc chuyển nhượng sẽ không được coi là hợp pháp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận mà không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì vẫn được pháp luật bảo vệ, người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp nếu đủ điều kiện và không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (không phải thực hiện thủ tục sang tên).
Điểm a khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;”
Như vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01/01/2008 không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.
– Bên nhận chuyển quyền (người mua) không có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực).
– Đủ điều kiện cấp GCN theo trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Nếu đủ điều kiện thì người đang sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo đúng thủ tục cấp GCN lần đầu để có Giấy chứng nhận.
Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau
– Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu số 04a/ĐK
– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Lưu ý: Tuy là đất không có giấy tờ nhưng nếu có nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất không giấy tờ mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở, công trình xây dựng đó thì phải nộp thêm giấy tờ về quyền sở hữu (ghi thông tin nhà ở, công trình xây dựng khác vào Sổ đỏ), cụ thể:
+ Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sử hữu nhà ở;
+ Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng;
Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ .
.